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Vous avez trouvé le bien idéal, mais votre appartement actuel n'est pas encore vendu. Le prêt relais est la solution classique pour acheter avant de vendre, mais il repose sur un pari : que la vente aboutisse dans les temps. Avant de signer, il faut comprendre précisément combien la banque avance, ce que cela coûte chaque mois et ce qui se passe si le bien ne se vend pas. Voici les points concrets à vérifier.
Combien la banque accepte-t-elle réellement d'avancer ?
Le prêt relais est une avance sur le produit de la vente future de votre logement actuel. La banque ne prête jamais la totalité de la valeur estimée du bien. Elle applique une décote pour se protéger d'une baisse du marché ou d'une négociation à la baisse. En pratique, le montant du crédit relais représente généralement entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien mis en vente, avec une moyenne souvent citée autour de 70 %.
Le calcul se fait en deux temps. Prenons un exemple concret : vous vendez votre résidence principale 350 000 € et il vous reste 120 000 € à rembourser sur le crédit en cours. La banque retient 70 % de 350 000 €, soit 245 000 €. Elle en déduit le capital restant dû de 120 000 €. Le montant du prêt relais sera donc de 125 000 €. Cette somme servira d'apport pour le nouvel achat, en complément d'un prêt immobilier classique si nécessaire.
La banque exige que le bien soit activement mis en vente. Elle demande généralement les mandats de vente signés avec une agence immobilière. Le prix de vente affiché doit être cohérent avec le marché local. Une estimation trop optimiste fragilise tout le montage : la banque pourrait réduire son avance ou refuser le dossier.
Prêt relais sec, adossé ou acquisition : quelles différences ?
Tous les prêts relais ne fonctionnent pas de la même manière. Le choix du montage dépend de trois variables : le prix de vente attendu du bien actuel, le capital restant dû sur l'ancien crédit et votre trésorerie mensuelle disponible.
Le prêt relais sec
Ce montage convient lorsque le produit de la vente de votre logement actuel suffit à financer entièrement le nouvel achat, sans avoir besoin d'un crédit immobilier classique en complément. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre sous forme de crédit in fine : vous ne remboursez que les intérêts et l'assurance pendant la durée du prêt, puis le capital est remboursé en une seule fois lors de la vente. Si le produit de la vente ne couvre pas tout, un prêt amortissable complémentaire devra être souscrit pour financer le solde du prix d'achat.
Le prêt relais acquisition
Ce montage permet de financer la totalité du prix d'achat du nouveau bien, hors frais de notaire et de garantie, tout en conservant le crédit en cours sur le bien à vendre. À la vente, vous remboursez le crédit en cours plus une partie du prêt relais acquisition. Le solde de ce prêt relais se transforme alors en prêt amortissable classique, avec des mensualités réparties sur la durée restante.
La franchise partielle ou totale
Deux options de remboursement existent pendant la période du prêt relais. Avec la franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts et l'assurance. Avec la franchise totale, même les intérêts sont capitalisés : vous ne payez rien jusqu'à la vente, ce qui préserve votre trésorerie mensuelle mais augmente le coût total du crédit. Le choix dépend de votre capacité à supporter des mensualités pendant la période transitoire.
Quelle durée et quel coût pour un prêt relais ?
La durée d'un prêt relais est courte : généralement un an, renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. C'est une contrainte à prendre au sérieux. L'échéance du contrat impose un rythme de vente. Si le bien n'est pas vendu dans ce délai, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital.
Le taux d'intérêt d'un prêt relais est souvent plus élevé que celui d'un prêt immobilier classique, car le risque pour la banque est plus important. Pendant toute la durée du crédit, vous payez les intérêts et l'assurance emprunteur, mais pas le capital. Le coût total dépend donc de la durée effective jusqu'à la vente : plus la vente tarde, plus le coût augmente. À l'inverse, le prêt relais est conçu pour être remboursé par anticipation dès l'encaissement du produit de la vente, sans pénalités dans la grande majorité des cas. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont généralement absentes, car c'est la nature même de ce type de crédit.
| Type de prêt relais | Montant avancé | Remboursement pendant la période | À la vente du bien |
|---|---|---|---|
| Prêt relais sec | 60 à 80 % de la valeur du bien, moins le capital restant dû | Intérêts et assurance, ou rien avec franchise totale | Capital remboursé en une fois |
| Prêt relais acquisition | Totalité du prix d'achat (hors frais) | Intérêts et assurance | Remboursement du crédit en cours + quote-part du prêt relais, le solde devient un prêt amortissable |
Quels sont les risques si la vente tarde ou échoue ?
Le principal risque du prêt relais est que le bien ne se vende pas dans le délai imparti. Si à l'issue de la durée fixée avec la banque le bien n'est pas vendu, plusieurs scénarios sont possibles. Vous pouvez négocier une prorogation du contrat d'un an maximum, ou revoir le prix de vente à la baisse pour favoriser la vente. En dernier recours, à l'échéance du contrat et sans vente, le crédit relais devient amortissable et se cumule avec le crédit classique souscrit en complément du financement. Les mensualités augmentent alors significativement, ce qui peut engendrer des difficultés financières pour le ménage.
Un autre risque est lié à l'estimation du bien. Si la vente aboutit à un prix inférieur à celui retenu par la banque, le produit de la vente pourrait ne pas suffire à rembourser le prêt relais et le crédit en cours. Il resterait alors un solde à financer, ce qui alourdit la charge mensuelle.
Le coût total est aussi souvent sous-estimé. Avec une franchise totale, les intérêts capitalisés s'ajoutent au capital à rembourser. Une vente qui prend 18 mois au lieu de 6 mois peut augmenter sensiblement le coût de l'opération. Il faut intégrer cette hypothèse dans le budget.
Le prêt relais repose entièrement sur la vente rapide du bien existant. Si le bien n'est pas vendu dans le délai de 24 mois maximum, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital.
Quelles étapes pour obtenir un prêt relais ?
L'obtention d'un prêt relais suit un parcours structuré en cinq étapes principales :
- Estimer le bien à vendre, idéalement par un professionnel, pour fixer un prix cohérent avec le marché.
- Simuler le prêt relais en fonction du prix de vente estimé, du capital restant dû et de votre capacité d'emprunt.
- Monter le dossier avec les mandats de vente signés, les justificatifs de revenus et la situation du crédit en cours.
- Comparer les offres entre établissements, car les conditions d'octroi varient d'une banque à l'autre.
- Signer l'offre de prêt et démarrer la période de remboursement des intérêts.
Ce montage concerne les propriétaires, secundo-accédants et investisseurs locatifs entre deux biens. Les primo-accédants ne sont pas concernés, puisqu'ils ne possèdent pas encore de bien à vendre. Le prêt relais est souvent utilisé lors d'une mutation professionnelle ou d'un agrandissement familial, lorsque la coordination entre la vente et l'achat est difficile. Il évite aussi la location temporaire entre les deux opérations, avec ses coûts de déménagement, de loyer et de garde-meubles.
Avant de vous engager, mesurez le scénario le plus défavorable : une vente qui prend 24 mois, un prix final inférieur à l'estimation et la transformation du prêt relais en prêt amortissable. Si votre budget supporte cette hypothèse, le prêt relais peut être un outil utile pour saisir une opportunité d'achat sans attendre. Dans le cas contraire, il est plus prudent de vendre d'abord, même si cela implique de louer quelques mois. Le courtier immobilier peut vous aider à comparer les offres et à évaluer la faisabilité de votre projet avant de vous engager.
